Prosegue il mio percorso nell’analisi di tutte quelle domande che mi pongono gli imprenditori mentre valutano l’adesione al network di Solo Affitti Brevi. Dopo aver analizzato e preso in seria considerazione quali sono i fattori che aiutano a valutare con efficacia le migliori azioni di acquisizione, la domanda che ne segue spesso (per non dire sempre!) è:
D: Come posso essere sicuro che arrivino sufficienti prenotazioni per riempire gli immobili che ho acquisito?
Non faccio mistero del fatto che in un mercato dove domanda e offerta si incontrano uno degli aspetti più importanti che muovono le richieste/prenotazioni è il prezzo! Ma siamo sicuri che sia solo il prezzo a determinare il successo o meno di una attività?
La risposta che do constantemente è:
R: Oramai dopo più di tre anni che studiamo questo mercato siamo sufficientemente convinti che il nostro metodo faccia si che gli immobili che gestirai otterranno le prenotazioni desiderate. Infatti il successo di questa attività non si basa soltanto nella mera pubblicazione dell’immobile online, bensì sussistono numerose valutazioni e attività da svolgere per avere sicuro successo.
“…sussistono numerose valutazioni e attività da svolgere”…è qui la chiave!
Il mero e costante intervento sul prezzo per sperare di avere più prenotazioni è la soluzione più deleteria che si possa effettuare, perchè?
Perchè l’aumentare o il diminuire di qualche euro il prezzo di un immobile moltiplicato per i giorni prenotabili può portare a perdite economiche spaventose in un anno senza spostare di molto il tasso di occupazione.
Facciamo un esempio di cosa comporta la modifica del prezzo sulla base della situazione attuale di Milano:
Prezzo medio di soggiorno nel 2017 -> 104,00€
Prezzo medio di soggiorno primo semestre 2018 -> 96,00€
Per molti potrebbe sembrare uno scostamento (8€) di poco conto, ma se lo cominciamo a moltiplicare con il numero delle notti prenotabili medie mensili (circa 18 notti) e successivamente per 12 mesi ne risulta una perdita ad immobile pari a 1728,00€, una perdita economica che se venisse replicata per un pacchetto medio di 10 immobili ammonterebbe a 17.280,00€…cioè in pratica quasi uno stipendio di un collaboratore, e questo ha portato ad un aumento del tasso di occupazione? E se sì, sono aumentati i ricavi? Tendenzialmente no, perchè con l’aumento del numero di prenotazioni aumentano anche i costi variabili, e se la marginalità è troppo bassa si rischia di guadagnare paradossalmente meno rispetto a quando il prezzo era leggermente più alto con meno giorni prenotati.
Non a caso, il metodo con il quale i nostri partner gestiscono i rispettivi immobili parte da un’altra prospettiva e cioè
Ogni immobile è adatto agli affitti brevi, tuttavia gli affitti brevi NON sono adatti ad ogni immobile
Ecco perchè alla base di un buon rendimento – in termini di tasso di riempimento mensile – bisogna tenere conto, ancor prima del prezzo, dei seguenti fattori:
1) Accessibilità e fruibilità dell’immobile
2) Vicinanza dei servizi di base
3) Presenza di comfort/servizi oltre a convenzioni locali
Partiamo dal primo punto. Se io ho un immobile sfitto in campagna, mediamente lontano dal centro città senza alcun servizio nelle vicinanze, posso pretendere che abbia successo in termini di prenotazioni? Di fatto è poco probabile che venga scelto dai viaggiatori, mentre se mi ritrovassi ad avere un immobile in centro storico, magari vicino alla stazione e con tutti i servizi “a portata di mano” probabilmente fioccherebbero un buon numero di prenotazioni
Secondo punto. Se io lavorassi in zone balneari, magari ideali per famiglie e fossi distante da un Supermarket oppure da una farmacia, otterrei prenotazioni tante quante un immobile vicino a tali servizi? Oppure interverrei con il prezzo per rendere appetibile ciò che non lo è?
Concludiamo con il terzo punto. Il business man in viaggio, desidera poter aver accesso a comfort quali WiFi funzionante, un ristorante nelle vicinanze e una flessibilità di check in/out.
Ecco perchè ritengo fortemente che il prezzo sia l’ultimo dei fattori su cui intervenire nella valutazione della redditività e della prospettiva di rendita di un immobile. Sia chiaro, per non essere frainteso, che anche la “composizione” di un prezzo congruo contribuisce al successo della propria struttura, ma la targettizzazione dei clienti adatti e la scrittura della strategia di utilizzo devono necessariamente passare attraverso la valutazione dei 3 punti sopra evidenziati, al fine di ottenere una platea di “potenziali prenotanti” che nella maggior parte dei casi valutano il prezzo come ultimo fattore.
Se desideri un approfondimento oppure chiedere qualche informazioni, scrivimi…